“Si en mi vivienda no hay aire acondicionado ni calefacción, ¿por qué en mi certificado energético se señalan valores de demanda de energía para refrigeración y calefacción?”

Esta es una pregunta frecuente entre los clientes del servicio de certificación energética.

Estos valores, cuyas unidades son [kWh/m2 año], no corresponden al consumo energético real de la vivienda que se puede reflejar en las facturas de electricidad o de combustible para el aire acondicionado o la calefacción, sino algo bien distinto: reflejan la energía que haría falta para mantener las condiciones internas de confort de la vivienda.

Tras inspeccionar la vivienda, el técnico certificador realiza una serie de cálculos en los que para estimar cuanta energía es necesaria para mantener el interior de la vivienda a una temperatura agradable, utiliza datos sobre el grosor de los muros, suelo y techo de la vivienda, datos sobre las ventanas, datos climatológicos sobre el entorno y hasta datos sobre las sombras que otros edificios proyectan sobre la vivienda en cuestión.

Así, aunque no se disponga de aire acondicionado ni calefacción, el resultado del cálculo indicará si la casa es muy calurosa durante el verano y por tanto demandará energía para refrigerarse o si resulta ser muy fría durante el invierno y entonces demandará energía para mantenerse caliente, repetimos, aunque no se disponga de calefacción ni aire acondicionado.

Gracias al cálculo de estos valores y al conocimiento sobre las instalaciones y máquinas térmicas de la vivienda, el técnico certificador puede realizar un estudio sobre el ahorro de energía y proponer cambios tanto en la envolvente energética de la vivienda y su aislamiento (suelos, techos, muros y ventanas), como en las instalaciones de agua caliente, climatización e iluminación, y calcular el ahorro energético que supondría la introducción de sistemas de energías renovables o simplemente la sustitución de los equipos convencionales por otros también convencionales pero de mayor eficacia o de menor consumo eléctrico.

La ausencia de subvenciones, o peor aún, la existencia de tasas que gravan la instalación de renovables en España, hace difícil que los propietarios de un inmueble se decidan por adoptar medidas de ahorro de este tipo, pero gracias a un certificado de eficiencia energética bien hecho, se pueden adoptar pautas de comportamiento y consumo y estrategias basadas en las características del inmueble estudiado, que nos pueden permitir ahorrar en energía sin necesidad de recurrir a reformas demasiado costosas.

Sea como sea, tanto si nos decidimos por realizar una reforma profunda de la vivienda como si optamos por cambiar nuestras pautas de utilización de la energía, el certificado energético es un documento de partida indispensable para conocer los puntos fuertes y débiles de nuestra casa y fundamental para realizar una inversión inteligente y rentable en el medio y largo plazo. Además, aprovechando la visita del ingeniero al edificio, podemos aprovechar para recibir asesoramiento de primera mano sobre temas relacionados con el nivel de aislamiento, el funcionamiento de los aparatos de la casa y su consumo, la potencia contratada, la composición de la factura eléctrica o las diferencias entre las diferentes alternativas en lo que se refiere a las energías renovables disponibles. En este sentido, en un próximo post hablaremos sobre cómo aprovechar más la visita del técnico al domicilio para la realización del certificado de eficiencia energética.

Independientemente de la actividad que se quiera ejercer, del tamaño del local o del municipio en que se encuentre, deberá iniciarse un trámite administrativo, se deberá disponer o presentar documentación técnica sobre el local y sus instalaciones y habrá que pagar una tasa. Con esta serie de posts muy estructurados queremos informar a aquellos que se deciden a iniciar una actividad en un local comercial en cualquier lugar de España.

Hoy: actividades que no exigen licencia

Claves: anexo único Ley 12/2012 y superficie menor de 300 m²

Si tu actividad se encuentra agrupada bajo alguno de los epígrafes del Impuesto sobre Actividades Económicas (RD 1175/1990)  seleccionados en el anexo de la Ley 12/2012 de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios y además dicha actividad se va a desarrollar en un local de menos de 300 m² de superficie útil de exposición y venta al público, entonces no se exige por parte de las administraciones la obtención de licencia previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad que sujeten a previa autorización el ejercicio de la actividad comercial o la posibilidad de apertura del establecimiento, siendo en estos casos sustituida la tramitación de dichas licencias por la presentación de una declaración responsable o comunicación previa.

Importante:

Esto no significa que no deba iniciarse ningún trámite, que no deba disponerse de documentación técnica, que no deba pagarse una tasa municipal ni que la administración no pueda realizar una inspección o imponer sanciones, tal y como expondremos más adelante.

En resumen:

Si quieres abrir, digamos, una zapatería, una peluquería, una carnicería o cualquier establecimiento en un local de menos de 300 m² en el que se vaya a desarrollar alguna de las actividades recogidas en la siguiente tabla, no necesitarás tramitar una licencia previa de instalaciones pero sí una declaración responsable o comunicación previa, acompañada de una serie de documentos técnicos tales como certificados técnicos acreditativos de cumplimiento de normativa, planos o fotografías.

Duda frecuente:

Bares y restaurantes son negocios de apertura muy frecuente en nuestro país, pero lamentablemente para sus promotores estas actividades del grupo 67 del IAE no se encuentran incluidas en el anexo de la ley 12/2012 y por lo tanto para su apertura en un local que carezca de licencia anterior para dichas actividades, será necesario tramitar una nueva licencia.

La declaración responsable o comunicación previa:

Se trata de un documento que deberá contener una manifestación explícita por parte del promotor de la actividad del cumplimiento de aquellos requisitos que resulten exigibles de acuerdo a la normativa vigente y de estar en posesión de la documentación que así lo acredite, es decir, certificados técnicos, planos y, en su caso, proyectos.

Trámite y documentación:

Cada municipio dispone de su propio modelo tipo de declaración responsable y de comunicación previa y exige, además de su cumplimentación, el pago de una tasa cuyo importe varía en función del tipo de actividad, de la superficie del local y de la zona del municipio, y presentar en el ayuntamiento o estar en posesión (esto varía de unos municipios a otros) de la documentación técnica que acredita el cumplimiento de la normativa vigente (Reglamento Electrotécnico, Código Técnico de la Edificación, Reglamento de Instalaciones Térmicas y Ordenanzas Municipales entre otras normas.

Es momento de hablar de las Actividades Clasificadas y queremos comenzar con una advertencia:

Aviso importante

Las competencias en esta materia se han transferido a las comunidades autónomas, que son las que determinan qué actividades son clasificadas y cuáles de ellas quedan sujetas a un régimen de autorización administrativa previa. Esto ha hecho que proliferen gran cantidad de casos particulares y circunstancias especiales que pueden hacer que una actividad sea clasificada en una comunidad autónoma y no en otra y que los trámites para iniciarla varíen de manera notoria entre municipios.

Consenso

Donde sí parece haber consenso es en la definición genérica de actividad clasificada o calificada. Así, para el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, una actividad “calificada” es aquella molesta, insalubre, nociva y/o peligrosa que requiere adoptar medidas correctivas sanitarias, de seguridad y/o medioambientales, estando sujeto a obtención de licencia de funcionamiento el ejercicio de toda actividad de este tipo.

Nomenclátor

Cada comunidad autónoma dispone de un listado de las actividades que en el ámbito de su territorio son consideradas molestas, insalubres, nocivas y/o peligrosas.

Si nuestra actividad se encuentra en dicho listado de la C.A. en la que pretendemos llevarla a cabo, deberemos solicitar autorización municipal para la instalación (en el caso de actividades nuevas) e inicio de actividad clasificada.

Trámite

El nombre del trámite varía entre municipios, pero siempre habrá que pedir permisoal ayuntamiento para:

1) Adecuar el lugar en el que queremos ejercer la actividad si este no se encuentra ya habilitado. Este trámite suele llamarse algo parecido a “Comunicación previa a la instalación de actividad clasificada”

2) iniciar la actividad una vez adecuado el lugar. Esto suele llamarse “Comunicación previa al inicio de  actividad clasificada”

Excepciones

Existen ciertas actividades que aun siendo consideradas nocivas, molestas o insalubres y por tanto clasificadas, no están sometidas a la obtención de licencia de actividad clasificada ni a autorización ambiental integrada, como por ejemplo, aquellas de las que hablamos en el anterior post.

Ejemplo

El Decreto del Gobierno de Canarias 52/2012, que establece la relación de actividades clasificadas, recoge en su anexo la actividad 11.40 Carnicerías, como clasificada. Pues bien, en el anexo de la ley 12/2012 de la cual hablamos en el anterior post, figura explícitamente la actividad de carnicería con el epígrafe del IAE 642.2, y que al aparecer tipificada en dicha ley, estaría exenta de la exigencia, por parte de las administraciones, de obtención de licencia previa de instalaciones, funcionamiento o actividad.

Ante la duda

En nuestro próximo post, que cerrará la serie de 3 posts dedicados a la apertura de actividades, explicaremos como resolver las dudas que puedan surgir a la hora de determinar qué tipo de actividad es la que se quiere llevar a cabo y cuáles son los trámites y documentación exigidos. Para ello, presentaremos la herramienta Emprende en 3 perteneciente a la red europea EUGO y que pretende, en colaboración con un gran número de municipios de España, dar respuesta a estas dudas y agilizar el trámite para los emprendedores que quieren abrir un negocio.

Hablaremos también del coste de la apertura, daremos cifras promedio de tasas administrativas y precios de ingeniería, hablaremos de los plazos y estableceremos un punto de partida para una nueva serie de posts dedicados a las instalaciones.

Puedes tramitar la licencia de actividad para tu local de manera presencial o telemática en tu ayuntamiento. Deberás cumplimentar varios formularios y adjuntar documentación técnica sobre el local y sus instalaciones redactada por un técnico competente. Si lo deseas, el técnico que elijas puede representarte y obtendrás el permiso de manera sencilla, rápida y económicamente.

Con este post termina una serie de tres posts con información básica sobre legalización e actividades. Ésta última entrega es eminentemente práctica, obviando las cuestiones normativas y ofreciendo soluciones inmediatas para abrir un local o negocio.

Opción 1: ¡Hazlo tú mismo!

Como promotor de tu negocio, puedes realizar todos los trámites necesarios para obtener el permiso de tu ayuntamiento para iniciar tu actividad en el local que acabas de o que te dispones a acondicionar. Recaba la siguiente información:

• Dirección exacta del local que aparece en el callejero oficial del ayuntamiento.
• Referencia catastral del inmueble (figura en la escritura y en los recibos del IBI).
• Superficie útil del local.
• Epígrafe del IAE (Impuesto de Actividades Económicas) bajo el que desarrollarás tu actividad.

Llama al número de atención al ciudadano de tu ayuntamiento, diles que quieres abrir un negocio y facilítales la información anterior. Te informarán sobre la marcha o te darán una cita con la gerencia de urbanismo que te comunicará, por email si lo deseas, los requisitos que debes cumplir, tasas y formas de pago,  impresos a cumplimentar, documentos a adjuntar y trámites a realizar ya sea de manera presencial o, como en algunos ayuntamientos ya ofrecen, de manera telemática.

Opción 2: ¡Vas a tener suerte!

Vas a tener suerte si tu ayuntamiento forma parte del proyecto Emprende en 3 (Consulta la lista de ayuntamientos adheridos).

Emprende en 3 te permite poner en marcha tu negocio, ampliar tu local o modificar tu actividad comercial. Solo tendrás que cumplimentar un formulario y obtendrás un justificante de registro que te habilitará para ejercer tu actividad comercial en un plazo de tres días siempre que tu actividad no sea clasificada.

Es muy fácil y tan solo necesitarás disponer de certificado digital de persona física o jurídica para firmar los trámites.

Opción 3: Ahorra tiempo y dinero: elige a tu ingeniero

Independientemente de lo anterior, la mayoría de los trámites para abrir un local comercial exigirán algún tipo de documento técnico, ya sea un proyecto de instalaciones, un certificado técnico de cumplimiento de normativa o unos planos del local y de sus instalaciones que deberán ser elaborados por un técnico competente para la suscripción de los mismos.

Ya que debes encargar la realización de estos documentos a una Ingeniería, puedes solicitar, a veces sin ningún sobrecoste, que dicha Ingeniería te represente ante el Ayuntamiento para la realización de los trámites y la obtención del permiso de apertura.

Costes

El principal coste de todo el proceso es la tasa municipal, cuyo importe varía mucho de unos municipios a otros, pero que por lo general se establece en base a tres parámetros: la actividad que se va a desarrollar, la superficie del local y la zona del municipio (en municipios grandes).

A modo ilustrativo, te ofrecemos los costes de un caso real:

Municipio: San Cristóbal de La Laguna (Provincia de Tenerife)

Actividad: Consulta de Psicología y Logopedia (IAE 776)

Superficie del local: <50 m²

Estado del local: Acondicionado (no fue necesaria obra)

Tramitación: telemática

Gastos:

Tasas Municipales Comunicación Previa Inicio Actividad No Clasificada: 575,00 €

Tasas Municipales Permiso colocación rótulo: 47,36 €

Costes Ingeniería y tramitación (Elaboración de planos y certificado técnico de Instalaciones): 300,00 €

Para un  ingeniero o un arquitecto peninsular, podría resultar inconcebible que un árido empleado en construcción flote. Si a esta ligereza añadimos una resistencia mecánica aceptable y unas excelentes cualidades como aislante térmico y acústico y de resistencia al fuego, seguro que terminamos de despertar el interés e incluso la envidia de más de uno.

A finales de 2011 fuimos testigos de las erupciones volcánicas submarinas en la isla de El Hierro. Todos vimos como rocas vomitadas por las entrañas de la tierra flotaban al llegar a la superficie del mar. Fueron llamadas “restingolitas” en honor a la localidad cercana de La Restinga y los geólogos aún discuten si se trata de un nuevo tipo de roca.

Nueva o no, desde luego no se trata de la única roca volcánica presente en las islas canarias que como todo el mundo sabe, se formaron a partir de erupciones que hicieron surgir desde el fondo del mar el archipiélago del Teide.

Los bloques de picón y de pumita (piedra pómez), se emplearon en las construcciones de las islas en épocas y lugares donde el acceso a otros materiales era muy limitado. Hoy día se siguen extrayendo de las canteras para la fabricación de bloques de material puro o mezclado con cemento para conseguir un hormigón ligero de excelentes características.

Debido a su relativa fragilidad (baja resistencia a tracción y compresión), cuando se utilizan bloques de pumita o picón naturales, sin mezclar con cemento, deben emplearse espesores mayores, para aportar resistencia mecánica a la estructura, pero a cambio, la baja conductividad hace que la envolvente térmica de las construcciones en estos materiales ofrezca un grado de aislamiento muy alto en comparación con otros materiales, lo que casi siempre suele influir en la obtención de mejores calificaciones energéticas por las demandas de calefacción y refrigeración relativamente bajas a las que conduce el cálculo.

No existe obligación legal de presentar el certificado de inmuebles cuyo local principal tenga como uso registrado el de almacén o estacionamiento.

A lo largo de los últimos meses he recibido múltiples solicitudes para certificar inmuebles cuya referencia catastral indica su uso como almacén y estacionamiento.

Tras advertir al cliente de la no obligatoriedad de presentación del certificado cuando se produce la compraventa o arrendamiento de este tipo de inmuebles, he realizado la certificación de los mismos con autorización expresa de los propietarios, por la insistencia de las notarías o de las agencias inmobiliarias, quizá no bien informadas.

El propósito de escribir este post es aportar mi punto de vista como técnico y ofrecer algunas fuentes de información fiable y objetiva.

Comencemos por decir que la pregunta no es nueva: ya por noviembre de 2013 los técnicos del ministerio de industria contestaban así a la siguiente pregunta recogida en el documento de respuestas a preguntas frecuentes sobre el certificado:

<< 2.7.- ¿Que tratamiento tienen los locales “no habitables” en un edificio existente cuando se realiza el proyecto de obra y actividad del mismo para darle su primer uso?

Cuando se venda o se alquile un local “no habitable”, entendiendo incluido en este concepto a los locales que no son susceptibles de calificación, el vendedor no estará obligado a la realización del certificado de eficiencia energética.

En el momento en que se acondicione el local y pase a ser un espacio habitable y se haga el correspondiente proyecto de obra y actividad, éste deberá contener el certificado de eficiencia energética, por tratarse como obra nueva. >>

Pues bien, a pesar de que para el técnico que suscribe este artículo, la respuesta es bastante clara, todavía algunas notarías de nuestro país insisten en la necesidad de presentar el certificado en el momento de proceder a la compraventa. Va para ellas el siguiente fragmento del excelente “autotexto” publicado por el blog notin.es de la sociedad Distribuciones Notariales, S.L., www.notin.es :

<<… CASOS EN LOS QUE NO PROCEDE SU EXIGENCIA

EXCLUSIÓN DE CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente declara bajo su exclusiva responsabilidad, que la finca objeto de la presente compraventa NO entra dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Y ello en atención a tratarse de un: LOCAL DE CARÁCTER INDUSTRIAL o AGRÍCOLA (exención aplicable sólo en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales; cfra. art. 5.2.d R.D. 235-2013), LOCAL EN BRUTO, que entraría dentro de la exención de inmuebles que requieren de una “reforma importante” -al no disponer de instalaciones ni envolvente térmica definida- (art. 2.2.f R.D. 235/2013),  un APARCAMIENTO O GARAJE, espacio con uso no habitable (no se trata de una construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior -cfra. letras “h” e “i” del art. 1.2 R.D. 235/2013-)…>>

El texto completo puede consultarse en:

http://notin.es/certificado-energetico-autotextos-y-dudas/

Expuestos los criterios del ministerio y del blog del gremio notarial, cabe decir que el hecho de que no exista la obligación de presentar el certificado no implica necesariamente que este documento no se pueda realizar aplicando alguno de los procedimientos establecidos en los diferentes documentos reconocidos por Industria, si bien resultaría recomendable hacer constar las especiales circunstancias del inmueble en el certificado y prevenir de que en el supuesto de que en un futuro se pretenda dar un uso distinto al registrado mediante la pertinente rehabilitación y legalización del mismo y de sus instalaciones, deberá procederse a la emisión de un nuevo certificado que contemple los cambios realizados en la envolvente y la inclusión, si así sucede, de nuevas instalaciones térmicas o de alumbrado.